출입국·외국인청에서 발급 가능한 증명서

1. 출입국사실증명서
2. 외국인등록사실증명서
3. 국내거소신고사실증명서

각각의 용도와 발급 대상이 다르기 때문에 상황에 맞게 선택해야 합니다.

오늘은 그 중에서도 재외동포(F4비자 소지사)가 부동산 매매, 은행 업무 등의 행위를 할 때 반드시 필요한 국내거소사실증명서에 대해 자세히 안내드리겠습니다.

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국내거소사실증명서란?

'국내거소신고사실증명서'는 외국 국적을 가진 재외동포(F-4비자 소지자)가 대한민국에 90일 이상 체류할 경우 거소를 신고한 사실을 증명하는 공식 문서입니다. 이는 단순한 체류 확인이 아니라, 한국에서 신분증과 같은 역할을 하며 주민등록등본이나 초본을 대체해 사용할 수 있는 법적 효력을 갖습니다.

외국인등록사실증명서와의 차이점은 ?

​▶ 외국인등록사실증명서

• 대상 : D, E, F 비자 계열의 일반 외국인
• 포함정보 : 외국인등록번호, 체류지 등
• 발급처 : 출입국관리사무소
• 주요용도 : 체류자격 증명, 변경 확인 등

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▶ 국내거소사실증명서

• 대상 : F4재외동포
• 포함정보 : 거소번호, 국적, 체류지 등
• 발급처 : 출입국관리사무소
• 주요용도 : 부동산, 금융, 인감 등록

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국내거소신고 절차와 필요서류

▶ 대상자

• F4비자를 소지한 외국 국적의 재외동포
• 대한민국 국적을 상실한 자

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▶ 신고장소

• 체류지 관할 출입국·외국인청

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▶ 구비서류

• 유효한 여권
• F4비자
• 외국 시민권증서 원본 및 사본
• 기본증명서
• 체류지 입증서류
• 증명사진 1매
• 기타 추가 서류 등

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▶ 처리기간

• 보통 2~3주
• 처리속도는 출입국청마다 차이가 있으므로 사전 확인 필수!

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▶ 발급이후

• 거소신고가 완료되면 '국내거소증(신분증)'이 발급되고, 이후에는 '국내거소사실증명서'발급이 가능해집니다.

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국내거소사실증명서 발급 방법

• 국내거소사실증명서 발급 절차와 유효기간 총정리
• 발급장소 : 전국 출입국사무소 및 동주민센터
• 신청자 : 본인, 또는 대리인(위임장 지참 시)
• 수수료 : 2,000원 / 1부
• 발급방식 : 오프라인 방문 / 정부24 온라인 신청 가능 (단, 온라인 발급시 공인인증서 또는 본인 명의 휴대폰 필수)

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▶ 유효기간

통상 3개월

많은 기관에서 1개월 이내 발급본 요구 -> 필요 시마다 새로 발급 권장

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▶ TIP

거소신고만 완료되어도 증명서 발급 가능

단, 거소번호를 모르는 상태에서는 동사무소에서 바로 발급 불가

-> 이 경우 담당 공무원이 출입국으로 팩스 신청 후 발급 가능(약 3시간 소요)

출입국청에서는 즉시 발급 가능하므로, 급할 경우 출입국 직접 방문 권장

불법체류자, 등록말소자는 증명서 발급 불가(단, 과거체류 사실은 발급 가능)

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1. 아포스티유(Apostille)제도란?

아포스티유는 '외국공문서에 대한 인증의 요구를 폐지하는 협약(아포스티유 협약)'에 따라 도입된 제도입니다. 과거에는 외국에서 문서를 인정받기 위해 각국 대사관을 거쳐 복잡한 절차로 확인을 받아야 했습니다. 하지만 아포스티유 협약 가입국 간에는 문서 발행국의 권한 있는 당국이 인증만 하면 상대국에서 곧바로 공문서로 인정하게 됩니다.

우리나라의 권한 있는 당국은 재외동포청과 법무부로 지정되어 있습니다. 이곳에서 문서의 서명이나 관인을 대조해 진위를 확인하고 아포스티유 인증서를 발급합니다.

즉, 아포스티유가 붙은 문서는 협약 가입국에서는 별도의 영사확인 절차 없이 바로 효력을 인정받을 수 있습니다.

예를 들어, 국내대학교에서 발급받은 졸업증명서에 아포스티유를 받아 미국이나 일본 학교에 제출하면 추가 영사확인 없이도 유효한 문서로 인정됩니다. 

2. 영사확인(Legalization)이란?

아포스티유 협약에 가입하지 않은 국가에 문서를 제출할 때는 '영사확인'절차가 필요합니다. 이는 문서를 사용할 국가의 해외공관(대사관·총영사관)이 발급된 문서의 신뢰성을 확인하는 절차입니다.

예를 들어, 국내대학교에서 발급받은 졸업증명서를 아포스티유 미가입국에 제출한다고 가정하면,

1. 공증기관에서 공증받고,

2. 재외동포청 본부에서 영사확인을 받은 뒤,

3. 주한 해당국 대사관·총영사관에서 영사확인을 받아야 합니다.

이 과정을 거쳐야만 해외 기관이 문서를 공식적으로 인정하게 됩니다. 

3. 공증(Notarization)이란?

많은 분들이 공증과 아포스티유를 혼동하시는데, 공증은 아포스티유나 영사확인을 받기 위한 전 단계라고 이해하면 쉽습니다.

공공기관 발급 문서(예: 기본증명서, 가족관계증명서)는 바로 아포스티유를 받을 수 있지만, 민간 문서나 번역문은 바로 아포스티유가 불가능합니다.

예를들어, 학위증 원본은 공공기관 문서가 아니므로 공증사무소에서 '이 문서가 원본과 같음'을 확인받아야 합니다. 또한 한국어 서류를 영어, 중국어 등 외국어로 번역했을 경우에도 번역문에 대해 공증을 받아야만 아포스티유 발급이 가능합니다.

즉, 공증은 민간 문서나 번역문에 대해 '이 문서가 진짜임'을 국가가 지정한 공증인이 확인하는 절차이고, 이후 아포스티유나 영사확인의 대상이 될 수 있도록 하는 기반 단계입니다.

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4. 아포스티유 VS 영사확인 VS 공증 정리

• 아포스티유 : 협약 가입국 간 문서 사용 시 필요한 인증, 재외동포청·법무부에서 발급(영사확인 불필요)
• 영사확인 : 아포스티유 미가입국에 문서를 제출할 때 필요한 인증, 주한 외국 대사관·총영사관에서 확인
• 공증 : 민간 문서나 번역문을 아포스티유·영사확인 대상으로 만들기 위한 사전 절차  

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1. 적용사례

• 외국인거주자인 A씨는 투자목적으로 국내 부동산을 취득함에 있어 대금의 전액을 해외에서 외화로 송금하지 않고, 일부를 국내은행에서 대출을 받았을 경우, 한국은행에 부동산취득신고를 해야합니다.
• 부동산취득신고는 사전신고로, 잔금전에 신고를 원칙으로 하고 있습니다.
• 한국은행 취득신고 대상은 주로 비거주외국인 입니다. 비거주 외국인은 국내 6개월 미만 체류하는 외국인을 의미하며, 거소증소지자인 재외동포자의 경우 국내 체류기간이 6개월 미만이라면 비거주자로 분류되어 신고대상에 해당하니 이점 꼭 유의하시길 바랍니다.
• 외국.해외법인이 한국 내부동산을 취득하는 경우에도 신고대상에 해당합니다.

2. 첨부서류

• 신고서
• 사유서 - 사유서의 내용에는 신고인의 해외거주기간 및 부동산취득목적에 대해 상세하게 기재를 하여야 합니다.
• 신고인의 신분증 사본
• 개인사업자의 경우에는 사업자등록증 등
• 법인의 경우에는 법인등기부등본 등
• 부동산매매계약서
• 신규분양인 경우 분양계약서
• 부동산감정서 등
• 출입국사실증명서 또는 재직증명서 - 신고인이 비거주자임을 확인하는 서류로 출입국사무소 또는 주민센터에서 발급이 가능합니다.
• 재원증빙서류로 은행송금내역 관련, 외국환반입신고내역, 금전대차계약서, 부동산매매계약서, 전세계약서 등이 필요합니다.
• 서약서 : 서약서는 한국은행 사이트에 있는 첨부파일을 다운받아서 사용합니다.
• 기타 신고기관의 장이 보완을 요청할 경우 추가서류가 필요합니다.
• 위임장 - 신고행위에 대한 권한을 위임할 경우 위임장을 제출해야 합니다. 위임장의 경우 해외에서 들어오는 서류이므로 공증등의 절차를 거쳐야 합니다.

3. 알아야 할 Tip

: 한국 내 부동산을 취득하는 외국인·해외법인은 거래 방식과 자금 조달 구조에 따라 반드시 이행해야 할 외국환 신고 의무가 존재합니다. 특히 전세를 활용한 취득, 국내 대출, 국내 자금 차용 등이 포함되면 한국은행의 부동산취득신고가 필수임에도, 이를 알지 못해 나중에 해외송금이 지연되거나 과태료가 부과되는 사례가 반복적으로 발생하고 있습니다.

부동산취득신고는 단순 행정절차가 아니라, 자금출처의 투명성 확보, 외환거래 규정 준수, 향후 본국 송금의 안정성 확보라는 목적을 가진 중요한 사전 신고입니다. 따라서 본인의 체류 자격이 비거주자인지, 해외에서 도입된 금액과 국내 조달금의 구성은 어떠한지, 제출해야 할 증빙이 충족되는지 등을 정확히 확인하는 것이 무엇보다 중요합니다. 

We행정사사무소는 외국인·재외동포·해외법인의 국내 부동산 취득과 관련된 외국환신고, 한국은행 신고, 위임절차, 증빙서류 준비를 전문적으로 수행하고 있습니다. 부동산 취득을 계획 중이거나 이미 취득했으나 신고 여부가 불명확한 경우, 사전에 전문가와 상담하시면 불필요한 리스크를 미리 차단하실 수 있습니다.

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1. 외국인 부동산 등기용 등록번호란 무엇인가?

외국인 부동산 등기용 등록번호는 국내 외국인등록번호 또는 거소번호가 없는 외국인이 부동산 취득할 때 부여받는 고유번호입니다. 해당 번호는 등기부에 기재되어 소유권을 특정하는 역할을 하며, 부동산 매입, 증여 등 모든 소유권 이전 과정에 사용됩니다.

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2. 누가 신청할 수 있을까?

다음과 같은 경우에 신청이 가능합니다.

• 해외에 거주 중인 외국인 또는 재외동포
• 한국에 단기체류 중인 외국인
• 외국인등록증이 면제된 체류자
• F4비자 및 거소증 발급되기 전 단계의 해외 시민권자

3. 신청 가능한 장소와 소요 시간

현재 '최초 발급'은 다음 두 기관에서만 가능합니다.

• 서울출입국·외국인청
• 서울출입국·외국인청 세종로출장소

서류가 완비된 경우 당일 발급이 원칙이며, 실무상 소요 시간은 30분 내 입니다. 해외 거주자는 직접 방문이 어려우므로, 행정사를 통한 대리접수가 일반적입니다.

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4. 준비해야 할 필수 서류

신청을 위해 반드시 준비해야 하는 서류는 다음과 같습니다.

본인 신청 시,

• 여권 원본 또는 공증된 사본
• 외국인 부동산등기용 등록번호 신청서
• 취득 예정 부동산의 주소 정보

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대리 신청 시,

• 위임장
• 여권 사본(아포스티유)
• 대리인신분증
• 부동산 관련 계약서(매매·증여·상속 등)

위임장의 서명은 반드시 여권 서명과 동일해야 합니다.

 5. 거소번호와의 차이점

많은 분들이 부동산등기용 등록번호와 거소번호를 혼동하는데, 두 번호는 목적과 범위가 다릅니다.

• 등기용 등록번호 : 부동산 '등기'한정
• 거소번호 : 금융거래, 매도, 임대, 세무업무까지 가능

따라서 추후 부동산 활용, 세금 처리, 금융거래까지 계획하고 있다면 F4비자 및 거소증 발급까지 함께 고려하는 것이 바람직합니다. 

6. 실무에서 자주 발생하는 실수

• 여권 사본 인증 형식 오류
• 아포스티유 미첨부
• 위임장 서명 불일치
• 부동산 주소 오기재

이러한 문제는 발급 지연 사유가 되면, 실제로 현장에서 가장 빈번한 실수 항목입니다. 

외국인 부동산등기용 등록번호는 단순한 행정번호가 아니라 대한민국 내 재산권 확보의 출발점입니다. 그러나 이 번호만으로 모든 행정 행위가 가능한 것은 아니므로, 절차 및 향후 계획은 반드시 전문가와 상담하시길 바랍니다.

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 1. 부동산 취득신고가 필요한 이유

비거주자는 다음 중 하나라도 해당될 경우 사전에 부동산 취득신고를 해야 합니다.

• 해외자금 100% 미사용
• 매입과정에서 원화 자금 혼입
• 전세를 낀 매입
• 국내 금융기관 대출 활용
• 국내 지인에게 차용한 자금 사용

이 절차를 빠뜨리면, 매각대금을 해외로 송금할 때 자금 출처를 입증해야만 송금이 허용됩니다. 즉, 취득 당시의 자금 흐름이 명확히 설명되지 않으면 송금 자체가 막힐 수 있어 단순 행정 오류 수준이 아니라 자산 이동이 차단될 수 있습니다.

2. 사후 신고(위규신고)란 무엇인가?

부동산 취득신고는 원칙적으로 매입 시점 이전에 해야 하는 절차입니다. 하지만 이를 놓쳤다면 '신고의무 위반' 즉, 위규에 해당하며, 뒤늦게라도 신고필증을 발급받아야 합니다. 이때 진행하는 절차가 바로 사후신고(위규신고)입니다.

문제는 이 과정이 일반 개인이 혼자 처리하기 어려울 만큼 복잡하다는 점입니다.

• 매입 당시의 자금 흐름 전체를 재구성해야 하고,
• 국내 자금이 섞여 있다면 출처 증명이 필수이며,
• 설명 흐름이 조금이라도 모순되면 승인 지연 또는 과태료 부과 가능성이 높습니다.

그래서 많은 재외동포·외국인 고객들이 전문가에게 절차를 맡기고 있습니다. 

3. 사후신고 절차흐름

첫째, 외국환은행 신고 단계 : 경위서 또는 사실관계에 관한 보고서를 제출하고, 자금 출처와 매입과정전체에 대한 자료를 받습니다.

둘째, 금융감동원 조사 : 금융감독원에서 해당 사실에 대해 조사하고 과태료 부과여부 및 금액을 결정합니다.

셋째 : 한국은행에 최종 사후신고를 합니다. 금감원의 절차가 끝난 뒤 최종신고를 합니다.

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즉, 자금 흐름을 어떻게 설명하느냐가 사후신고의 핵심입니다. 특히 대출·차용·전세보증금 등이 섞여 있었다면, 그 출처를 명확히 입증해야만 합니다. 

4. 사후신고 준비서류

• 사실관계 기반의 서류
• 매입자금 출처 증빙자료
• 부동산 매매계약서 등
• 국적 및 체류관리서류
• 여권
• 위임장(아포스티유)

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